[Real Estate] 하반기 전매제한 풀리는 아파트…위례·판교·마곡 벌써 뜨거워

[Real Estate] 하반기 전매제한 풀리는 아파트

위례·판교·마곡 벌써 뜨거워

 

 
 
    수도권 민간택지 분양단지 전매제한 기간이 1년에서 6개월로 줄면서 분양권 시장이 들썩인다. 인기 청약지역인 위례·판교·내곡·마곡지구에서 전매제한이 풀리는 분양권이 하반기에 대거 쏟아질 예정이다.

    부동산114는 올 하반기 전국적으로 아파트 8만여가구 전매제한이 풀릴 것으로 전망했다. 지역별로는 서울·수도권이 4만2679가구, 지방은 4만5292가구 등이다. 인기지역 아파트를 분양받으려면 수십 대 일의 경쟁률을 뚫어야 한다. 하지만 이제는 어렵게 청약 받을 필요 없이 인기지역 분양권 매물을 값싸게 구입하는 것도 방법이 됐다.

   분양권 전매 제도는 아파트를 분양받은 사람이 그 권리를 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔지 못하도록 강제한 규정이다. 전매제한 기간 동안 해외 이주, 상속, 근무처 이동 등의 특수한 경우가 아니면 집을 팔지 못한다. 분양권 전매제한 금지 기간은 지역, 택지 조성 주체나 아파트 면적, 개발제한구역 포함 여부에 따라 다르게 적용돼 매우 복잡하다.

    일단 지방 공공택지의 경우 1년, 수도권은 공공·민간택지 모두 1년 전매제한 기간을 적용받는다. 이 중 수도권 민간택지 아파트에 대해서는 오는 7월부터 전매제한 기간을 종전 1년에서 6개월로 단축하기로 했다. 여기서 말하는 공공택지란 주로 공공기관에서 조성한 부지로 국민주택건설 또는 대지 조성, 택지 개발, 산업단지, 경제자유구역 개발사업 등 공공사업에 의해 조성되는 용지를 말한다. 반대로 민간택지는 공공기관이 아닌 민간건설업자가 택지를 조성한 사업이다.

   위례·광교·동탄신도시, 내곡·세곡지구 등 수도권 인기지역은 대부분 LH(한국토지주택공사)나 서울시 SH공사가 택지를 조성한 공공택지로 이 택지에서 공급된 아파트는 건물을 짓는 주체와 상관없이 전매제한 기간이 1년으로 유지된다. 지난해 6월 공급된 래미안위례신도시나 위례힐스테이트 등은 단축된 기간이 적용되는 것이 아니라 종전처럼 1년의 전매제한 기간을 적용받는다. 반면 지난해 말 순수 민간택지에서 공급됐던 고덕 래미안힐스테이트, 금천 롯데캐슬골드파크, 송파 파크하비오푸르지오, 평촌 더샵센트럴시티 등은 전매제한 기간이 종전 1년에서 6개월로 줄었다.

    일단 주변 시세보다 분양가가 낮았던 인기지역 전매제한이 대거 풀리는 점을 눈여겨볼 만하다. 강남 세곡·내곡지구, 위례신도시, 마곡지구, 판교신도시 등 인기지역에 위치한 중대형 아파트가 많다. 위례신도시는 지난해 하반기 분양된 6815가구가 올 하반기 전매제한에서 풀린다. 하남시 위례엠코타운플로리체(A3-7) 총 970가구 역시 6월에 전매제한이 풀리고, 7월에는 성남시 위례힐스테이트(A2-12) 총 621가구와 래미안위례신도시(A2-5) 총 410가구 거래가 가능하다.

    위례신도시는 강남 대체 신도시인 데다 인근에 문정법조타운 등 굵직한 개발 호재가 많아 ‘수도권 부동산 블루칩’으로 꼽히는 곳이다. 인기를 반영하듯 위례 래미안아파트는 지난해 청약 1순위에서 평균 27.9 대 1을 기록했다. 그러다 보니 분양권엔 웃돈이 적지 않게 형성돼 있다. 인근 중개업소에서는 위례 래미안 웃돈을 최고 5000만원가량으로 추정한다. 웃돈에도 불구하고 기본 분양가가 평당 1700만원 선으로 인근 잠실지역과 비교하면 여전히 가격경쟁력을 갖췄다는 평가다.

    6월 전매제한이 풀리는 판교알파리움2단지에도 투자 수요가 몰릴 전망이다. 알파리움2단지 전용면적 96~129㎡ 아파트의 경우 지난해 로열층 웃돈이 7000만~8000만원 선이었지만 올해 1억원 수준까지 뛴 것으로 알려졌다. 평균 청약경쟁률이 26 대 1로 전 평형이 1순위 마감됐고 최고 청약경쟁률은 399 대 1을 기록했다. 이 같은 경쟁률은 공공택지여서 분양가가 평당 1900만원 선으로 주변 분당신도시보다 낮아 실수요, 투자자가 동시에 몰렸기 때문이다.

 

 
 
하반기 8만여가구 전매제한 해제

수도권 공공택지 중소형 인기 끌듯

위례 래미안 5000만원 웃돈 예상

    SH공사가 공급한 아파트인 세곡2·내곡지구 중대형도 8월에 전매제한이 풀릴 예정이다. 지난해 8월 분양된 세곡2·내곡지구는 보금자리주택으로 중소형 전매제한 기간을 3년 적용받지만 중대형은 1년을 적용받는다. 이 단지는 청약 당시 평균 청약경쟁률이 7.8 대 1을 기록했다. 중소형은 높은 청약경쟁률을 기록했으나 중대형은 순위 내 마감에 실패해 미분양됐다. 하지만 중대형 미분양 소진이 빠른 상황이고 입지와 분양가도 주변 단지에 비해 저렴해 관심을 둘 만하다. 행정구역상 서울 서초구에 속하는 내곡지구, 강남구에 속하는 세곡2지구는 위례신도시와 견줄 만한 입지를 갖췄다는 평가다.

    비강남권에서 보다 저렴한 분양가로 내집마련을 희망한다면 서울 마곡지구를 눈여겨볼 만하다. 지난해 9월 3.3㎡당 1300만원대에 분양한 마곡지구는 1·2순위 청약 접수 결과 평균 2.37 대 1로 다른 공공택지에 비해 청약경쟁률이 낮았다. 하지만 여전히 개발 잠재력이 큰 노른자위 지구로 꼽힌다. 한때 미분양으로 남아 있던 중대형 물량은 올 초 모두 주인을 찾은 것으로 알려졌다. 이곳 중소형은 보금자리지구로 3년의 전매제한 기간이 적용되며 중대형은 1년을 적용받는다.

    마곡지구는 주거기능뿐 아니라 산업단지 성격을 갖춘 자족형 복합도시다. 오는 2015년 대우조선해양 입주를 시작으로 2017년까지 50여개 기업이 순차적으로 입주한다. 또 지하철 5·9호선과 공항철도 역사를 갖춰 서울 도심과의 접근성이 우수하다.

    중소형 평수를 원한다면 보금자리가 아닌 수도권 공공택지지구에 관심을 둘 만하다. 85㎡ 이하의 중소형은 대부분 분양가상한제를 적용받아 분양가가 저렴한 편이다. LH에서 공급한 김포한강신도시 공공분양 75㎡형 물량 전매제한이 올 10월 풀릴 예정이다. 화성 동탄2신도시에서도 동탄반도유보라아이비파크2.0 85㎡형 전매제한이 오는 9월 풀린다.

    오는 7월부터 바로 거래가 가능한 서울 시내 단지도 꽤 많다. 송파 파크하비오푸르지오, 금천구 독산동 롯데캐슬골드파크 등은 대규모 인프라를 갖춘 곳이라 실수요자 관심을 모은다. 다만 민간택지에 위치한 중대형 아파트는 미분양으로 남은 경우가 꽤 많아 실수요가 많은 중소형 위주로 접근하는 것이 좋다.

    지역별로 보면 위례·판교신도시, 내곡·마곡지구 등은 청약경쟁이 치열했고 수요도 어느 정도 검증된 지역들이다. 아파트 분양권의 경우 전매제한으로부터 자유로워지는 시점이 되면 중대형 위주로 매물이 쏟아져 나올 것으로 보인다. 이에 따라 전매제한 기간 동안 현장답사와 중개업소 방문을 통해 그물을 쳐놓을 필요가 있다. 분양권 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오면 조금이라도 더 싸게 매입할 수 있기 때문이다.

    하지만 전매가 자유롭다 해도 단기 투자에서 큰 수익을 얻기는 어려울 수 있다. 경쟁률이 높았던 지역의 공통점은 시세보다 낮은 수준에 분양가가 책정된 공공택지 아파트들이 대부분이다. 실수요도 있지만 시세차익을 노린 투자 수요가 일정 부분 유입된 결과다. 수도권 주택거래 시장이 극도로 위축된 상태라 당분간 중대형 주택거래는 쉽지 않다. 여유자금이 없는 수요자라면 성급하게 분양권 구입에 나서기보다는 자금 조달 계획부터 세워야 한다. 주변 시세와 비교해 가격경쟁력이 높고 입지, 교통여건이 좋은 지역 매물로 투자 대상을 좁힐 필요가 있다.

    인기지역은 전매제한 해제 전 거래를 하는 경우도 종종 발생한다. 이때는 위험 요인이 많다. 거래 자체가 불법이기도 하지만 거래를 해도 분양권 계약자의 명의를 이전할 수 없기 때문이다. 분양권은 매수인과 매도인이 관할 시·군·구에 부동산 거래신고를 마친 뒤 사업주체 승인을 받아 명의변경 절차를 밟아야 하는데, 전매 허용 전에 거래를 하면 거래신고와 명의변경을 일정 기간 미뤄야 한다. 이 경우 보통 계약서를 공증하지만 명의변경 원계약자가 이중 계약을 하거나 원서류를 위조하면 매수자가 권리를 주장하기 어렵다.

[출처] 매경 이코노미 Economy
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